Vụ án tranh chấp hợp đồng liên kết đầu tư xây dựng

Quyết định giám đốc thẩm số 03/2009/DS-GĐT ngày 11-02-2009 về vụ án “Tranh chấp hợp đồng liên kết đầu tư xây dựng”
Ngày 11 tháng 02 năm 2009, tại trụ sở Tòa án nhân dân tối cao đã mở phiên tòa giám đốc thẩm xét xử vụ án tranh chấp hợp đồng liên kết đầu tư xây dựng giữa các đương sự:
Nguyên đơn: Ông Nguyễn Văn Liêm, sinh năm 1971; trú tại nhà số 41/4A Phan Đình Phùng, phường 17, quận Phú Nhuận, thành phố Hồ Chí Minh; tạm trú tại nhà số 6 lô C cư xá Lạc Long Quân, phường 5, quận 11, thành phố Hồ Chí Minh.
Bị đơn: Công ty trách nhiệm hữu hạn Thương mại Xây dựng Sài Gòn Viễn Đông ( sau đây gọi tắt là Công ty Sài Gòn Viễn Đông); có trụ sở tại nhà số 304 Nguyễn Thị Minh Khai, phường 5, quận 3, thành phố Hồ Chí Minh; do bà Trần Thị Thanh Sang và ông Tôn Thất Quỳnh Tân đại diện theo ủy quyền.
Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: Bà Trần Minh Phượng, sinh năm 1961; trú tại nhà số 21 Võ Văn Tần, phường 5, quận 3, thành phố Hồ Chí Minh; tạm trú tại nhà số 72/6A Trần Quốc Toản, phường 8, quận 3, thành phố Hồ Chí Minh.
NHẬN THẤY:
Tại  “ Đơn khởi kiện” đề ngày 1-10-2002 và trong quá tình tham gia tố tụng, ông  Nguyễn Văn Liêm trình bày: Ngày 03-01-2002 ông đã nhận chuyển nhượng của bà Trần Minh Phượng quyền sử dụng một nền đất có diện tích 64m2 ( khích thước 4m ngang, 16 m dài) thuộc khu dân cư Rạch Miễu, quận Phú Nhuận, mang số 16 lô C1, có mặt tiền là đường Phan Xích Long với giá 16.500.000 đồng/m2, thành tiền là 1.056.000.000 đồng. Bà Phượng nói với ông là bà mua nền đất này của Công ty Sài Gòn Viễn Đông. Ông đã trả cho bà Phượng tổng cộng 983.040.000 đồng. Ngày 27-01-2002, ông Hạnh (chồng bà Phượng) dẫn ông đến trụ sở Công ty Sài Gòn Viễn Đông để nhận hợp đồng sang tên ông. Khi nhận bản hợp đồng, ông không thấy có tờ họa đồ vị trí nền đất, nhưng vì đã biết vị trí nền đất qua bản vẽ ngày 27-3-2001 của Văn phòng kiến trúc sư trưởng thành phố nên ông không thắc mắc. Công ty Sài Gòn Viễn Đông đã chuyển tên chủ hợp đồng từ bà Phượng sang tên ông. Tháng 3-2002, Công ty Sài Gòn Viễn Đông mời ông lên nhận đất nhưng lại giao cho ông nền đất số 25 lô C1 có mặt tiền ở đường Hoa Cúc. Ông không đồng ý nhận nền đất có mặt tiền ở đường Hoa Cúc, nhưng yêu cầu Tòa án buộc Công ty Sài Gòn Viễn Đông và bà Phượng phải bồi hoàn giá trị chênh lệch giữa nền đất mặt tiền đường Phan Xích Long và nền đất mặt tiền đường Hoa Cúc.
Đại diện theo ủy quyền của Công ty Sài Gòn Viễn Đông trình bày: Công ty Sài Gòn Viễn Đông và Công ty kỹ thuật xây dựng quận Phú Nhuận có thỏa thuận liên kết trong việc đầu tư hạ tầng kỹ thuật khu dân cư Rạch Miễu, quận Phú Nhuận. Ngày 19-11-998, Công ty Sài Gòn Viễn Đông và vợ chồng ông Lê Ngọc Điệp, bà Lê Thị Loan ký hợp đồng số 20/HĐLK/98 về việc liên kết đầu tư xây dựng công trình khu dân cư Rạch Miễu. Theo hợp đồng thì ông Điệp, bà Loan phải góp 486.400.000 đồng để đầu tư xây dựng mạng lưới kỹ thuật hạ tầng và công trình công cộng khu dân cư Rạch Miễu; ông Điệp, bà   Loan sẽ được nhận nền đất số 15 và nền đất số 16 thuộc lô C1, có tổng diện tích 128m2 (mỗi nền có kích thước 4m x 16 m), có họa đồ kèm theo hợp đồng. Họa đồ này Công ty Sài Gòn Viễn Đông trích từ họa đồ đã được Văn phòng Kiến trúc sư trưởng thành phố phê duyệt ngày 10-6-1998, sau đó tự tiến hành đánh số thứ tự trên các nền đất để giao dịch với khách hàng; cụ thể là đối với lô C1 thì các nền từ số 1 đến số 28 có mặt tiền là đường Hoa Cúc, các nền từ số 29 đến số 56 có mặt tiền là đường Phan Xích Long. Ngày 23-11-2001, ông Điệp, bà Loan chuyển nhượng nền đất số 16 lô C1 cho bà Trần Minh Phượng. Công ty Sài Gòn Viễn Đông đã sang tên hợp đồng và có thông báo cho bà Phượng biết nền đất trên có mặt tiền là đường Hoa Cúc. Ngày 24-01-2002, bà Phượng đến Công ty Sài Gòn Viễn Đông đề nghị sang tên hợp đồng cho ông Nguyễn Văn Liêm. Công ty Sài Gòn Viễn Đông đã tiến hành sang tên cho ông Liêm, đã giao bản hợp đồng có họa đồ cho ông Hạnh ( chồng bà Phượng) để ông Hạnh giao lại cho ông Liêm. Tháng 02/2002, Công ty Sài Gòn Viễn Đông nhận được thông báo của Công ty Kỹ thuật Xây dựng quận Phú Nhuận về họa đồ chi tiết trên khu dân cư Rạch Miễu; trong đó, các nền đất lại mang số thứ tự khác so với số thứ tự do Công ty Sài Gòn Viễn Đông đã xác định trước đây. Công ty Sài Gòn Viễn Đông đã mời toàn bộ khách hàng đến để điều chỉnh lại số thứ tự nền đất trên hợp đồng, đồng thời tiến hành giao đất cho khách hàng thì phát hiện hợp đồng của ông Liêm không có tờ họa đồ đính kèm. Nay Công ty Sài Gòn Viễn Đông yêu cầu ông Liêm phải tiếp tục thực hiện hợp đồng, nhận nền đất số 25 lô C1 có mặt tiền ở đường Hoa Cúc.
Bà Trần Minh Phượng trình bày: Bà biết ông Nguyễn Văn Liêm qua sự giới thiệu của bà Trần Thị Sanh. Ngày 03-01-2002, ông Liêm thỏa thuận mua nền đất số 16 lô C1 của bà với đơn giá 16.500.000 đồng/m2 ; việc mua bán có chị Trần Thị Như Luyến ( con của bà Sanh) làm chứng. Bà đã đưa cho ông Liêm xem toàn bộ giấy tờ liên quan và đã nói rõ nguồn gốc nền đất này là bà mua của ông Điệp, bà Loan. Ông Liêm đã giao cho bà tổng cộng 983.040.000 đồng. Bà không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Liêm vì khi bà mua đất của ông Điệp, bà Loan và khi bán lại cho ông Liêm thì cũng chỉ mua bán trên giấy tờ, không biết cụ thể vị trí đất vì chưa được nhận đất; hai bên cũng không thỏa thuận là nền đất nằm ở mặt đường nào, chỉ thỏa thuận mua bán nền số 16 lô C1; bà không rao bán nền đất có mặt tiền ở đường Phan Xích Long. Bà đã giao đủ hợp đồng kèm họa đồ gồm 4 tờ có đóng dấu giáp lai nhưng ông Liêm đã tự ý xé bỏ tờ họa đồ để đòi bồi thường tiền chênh lệch.
Tại bản án dân sự sơ thẩm số 123/DSST ngày 19-6-2003, Tòa án nhân dân quận Phú Nhuận, thành phố Hồ Chí Minh quyết định:
- Buộc Công ty Sài Gòn Viễn Đông do ông Huỳnh Kim Báu làm Giám đốc, có bà Trần Thị Thanh Sang và ông Tôn Thất Quỳnh Tân đại diện phải bồi thường cho ông Nguyễn Văn Liêm khoản tiền chênh lệch giữa hai lô đất số 16-C1 mặt tiền đường Phan Xích Long và số 25-C1 mặt đường Hoa Cúc với số tiền là 128.000.000 đồng.
- Buộc bà Trần Minh Phượng phải bồi thường cho ông Nguyễn Văn Liêm khoản tiền chênh lệch giá giữa hai lô đất số 16-C1 mặt tiền đường Phan Xích Long và số 25-C1 mặt đường Hoa Cúc với số tiền là 256.000.000 đồng.
Tại đơn kháng cáo đề ngày 01-7-2003, ông Liêm cho rằng Tòa án cấp sơ thẩm lấy lý do ông có lỗi chủ quan không xem xét chính xác vị trí lô đất, để buộc ông phải chịu một phần thiệt hại (bằng 128.000.000 đồng) là không đúng.
Tại đơn kháng cáo đề ngày 01-7-2003, Công ty Sài Gòn Viễn Đông cho rằng Tòa án cấp sơ thẩm chỉ căn cứ vào lời khai của nguyên đơn để buộc Công ty phải bồi thường cho ông Liêm một phần thiệt hại( bằng 128.000.000 đồng) là không đúng.
Tại đơn kháng cáo đề ngày 03-7-2003, bà Phượng cho rằng bà bán cho ông Liêm nền đất số 16 lô C1, có vị trí được đánh dấu trên họa đồ kèm theo, chứ không thỏa thuận là nền đất có mặt tiền nằm ở đường Phan Xích Long. Ông Liêm đã xé bỏ tờ họa đồ kèm theo hợp đồng để đòi bồi thường chênh lệch. Tòa án cấp sơ thẩm buộc bà phải bồi thường cho ông Liêm 256.000.000 đồng là không đúng.
Tại bản án dân sự phúc thẩm số 1769/DSPT ngày 10-10-2003, Tòa án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh quyết định: Giữ nguyên bản án sơ thẩm.
Tại Quyết định kháng nghị số 80/QĐKN/VKSTC-V5 ngày 29-11-2004, Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân tối cao đã đề kháng nghị bản án phúc thẩm; đề nghị Tòa dân dự Tòa án nhân dân tối cao xét xử giám đốc thẩm hủy bản án phúc thẩm và bản án sơ thẩm, giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh xét xử sơ thẩm lại.
Tại Quyết định giám đốc thẩm số 41/GĐT-DS ngày 25-02-2005, Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối cao quyết định: Hủy bản án dân sự sơ thẩm số 123/DSST ngày 19-6-2003 của Tòa án nhân dân quận Phú Nhuận và bản án dân sự phúc thẩm số 1769/DSPT ngày 10-10-2003 của Tòa án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh; giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh xét xử sơ thẩm lại cho đúng các quy định của pháp luật.
Tại bản án dân sự sơ thẩm số 1286/2005/DS-ST ngày 22-6-205, Tòa án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh quyết định:
Buộc Công ty Sài Gòn Viễn Đông phải bồi thường cho ông Nguyễn Văn Liêm 3/4 số tiền chênh lệch giá giữa lô đất mặt tiền đường Phan Xích Long với lô đất mặt tiền đường Hoa Cúc, thành tiền là 384.000.000 đồng. Công ty Sài Gòn Viễn Đông đã thanh toán 128.000.000 đồng, nay còn phải bồi thường số tiền 256.000.000 đồng.
Tại đơn kháng cáo đề ngày 04-7-2005, Công ty Sài Gòn Viễn Đông cho rằng: Trong hợp đồng có kèm theo họa đồ vị trí nền đất số 16 lô C1 có mặt tiền đối diện chung cư A5, tức là đường Hoa Cúc nhưng ông Liêm đã cố tình xé bỏ để đòi nhận nền đất mặt tiền đường Phan Xích Long hoặc đòi bồi thường chênh lệch giá. Quá trình mua bán, chưa bao giờ Công ty Sài Gòn Viễn Đông cam kết là nền đất số 16 lô C1 có mặt tiền ở đường Phan Xích Long. Tòa án cấp sơ thẩm quy kết Công ty Sài Gòn Viễn Đông có lỗi và buộc Công ty Sài Gòn Viễn Đông phải bồi thường cho ông Liêm 3/4 tổng thiệt hại là không đúng.
Tại bản án dân sự phúc thẩm số 431/2005/DS-PT ngày 09-11-2005, Tòa phúc thẩm Tòa án nhân dân tại thành phố Hồ Chí Minh quyết định:
- Bác toàn bộ yêu cầu của ông Nguyễn Văn Liêm kiện Công ty Sài Gòn Viễn Đông và bà Trần Minh Phượng phải bồi thường phần tiền chênh lệch giá giữ lô đất mặt tiền đường Phan Xích Long với lô đất mặt tiền đường Hoa Cúc thuộc dự án khu dân cư Rạch Miễu, quận Phú Nhuận, thành phố Hồ Chí Minh.
- Hoàn trả lại 128.000.000 đồng cho Công ty Sài Gòn Viễn Đông theo biên lai thu số 159 ngày 11-5-2004.
Tại Đơn khiếu nại đề ngày 15-02-2006, ông Nguyễn Văn Liêm cho rằng: Theo thỏa thuận trong hợp đồng ông ký với Công ty Sài Gòn Viễn Đông thì việc xác định vị trí nền đất được căn cứ vào bản đồ quy hoạch đã được Văn phòng Kiến trúc sư trưởng thành phố phê duyệt. Theo họa đồ này thì nền đất số 16 lô C1 có mặt tiền nằm ở đường Phan Xích Long. Công ty Sài Gòn Viễn Đông không thông báo cho ông biết có sự thay đổi mã số nhưng lại buộc ông phải nhận nền đất số 25 lô C1 là không hợp lý. Tòa án cấp phúc thẩm bác yêu cầu của ông đòi bồi thường giá trị chênh lệch giữa hai nền đất là không đúng.
Tại quyết định số 307/2008/KN-DS ngày 07-11-2008, Chánh án Tòa án nhân dân tối cao đã kháng nghị bản án dân sự phúc thẩm nêu trên; đề nghị Hội đồng Thẩm phán Tóa án nhân dân tối cao xét xử giám đốc thẩm theo hướng hủy  bản án dân sự phúc thẩm nêu trên; giao hồ sơ vụ án cho Tòa phúc thẩm Tòa án nhân dân tối cao tại thành phố Hồ Chí Minh xét xử phúc thẩm lại theo đúng quy định của pháp luật.
Tại phiên tòa giám đốc thẩm, đại diện Viện kiểm sát nhân dân tối cao đề nghị Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao chấp nhận kháng nghị cua Chánh án Tòa án nhân dân tối cao.
                                                 
                         XÉT THẤY:
Tại “ Tờ họa đồ quy hoạch chi tiết khu dân cư Rạch Miễu” do Công ty Kỹ thuật Xây dựng quận Phú Nhuận lập ngày 12-5-1998, được Văn phòng Kiến trúc sư trưởng phê duyệt ngày 10-6-1998 thì các nền đất đều chưa được đánh số thứ tự. Công ty Sài Gòn Viễn Đông thừa nhận đã sử dụng tờ họa đồ này và tự đánh số các nền đất để giao dịch với khách hàng. Theo họa đồ đính kèm bản hợp đồng liên kết đầu tư xây dựng số 20/HDDLK/98 ngày 19-11-1998 giữa Công ty Sài Gòn Viễn Đông và vợ chồng ông Lê Ngọc Diệp, bà Lê Thị Loan thì nền đất số 16 lô C1 có mặt tiền đối diện với chung cư A5, tức là đường Hoa Cúc, còn lại các nền đất có số từ 29 đến 56 lô C1 thì mới có mặt tiền ở đường Phan Xích Long. Ông Điệp cũng xác nhận là ông mua 2 nền đất có mặt tiền ở đường Hoa Cúc. Ngày 23-11-2001, ông Điệp, bà Loan chuyển nhượng nền đất số 16 lô C1 cho bà Trần Minh Phượng. Công ty Sài Gòn Viễn Đông đã sang tên hợp đồng và theo họa đồ đính kèm bản hợp đồng liên kết đầu tư xây dựng số 20B/HĐLK-98 ngày 23-11-2001 giữa Công ty Sài Gòn Viễn Đông và bà Trần Minh Phượng thì nền đất bà Phượng được nhận vẫn có mặt tiền đối diện chung cư A5, giáp phía sau là nền đất số 41 có mặt tiền ở đường Phan Xích Long. Bà Hồ Thị Xuân cũng xác nhận là bà đã môi giới cho bà Phượng mua nền đất ở mặt tiền đường Hoa Cúc với giá hơn 8 triệu đồng/m2. Bên cạnh đó, tại “ Biên bản thỏa thuận thực hiện hợp đồng liên kết” ngày 23-11-2001 giữa ông Điệp, bà Loan và bà Phượng thì ông Điệp, bà Loan chuyển nhượng nền đất cho bà Phượng thì đã có họa đồ mới, theo đó các nền đất có số thứ tự mới, khác với số thứ tự mà Công ty Sài Gòn Viễn Đông đã tự xác định trước đó để giao dịch với khách hàng. Thực tế là tại thời điểm ông Điệp, bà Loan chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bà Phượng thì đã có tờ họa đồ mới do Công ty Kỹ thuật Xây dựng quận Phú Nhuận lập ngày 27-3-2001, được Văn phòng Kiến trúc sư trưởng thành phố Hồ Chí Minh phê duyệt ngày 01-6-2001 và được Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh chấp nhận ngày 15-6-2001.
Theo họa đồ mới nêu trên của Công ty Kỹ thuật Xây dựng quận Phú Nhuận thì nền đất số 16 lô C1 là nền đất có mặt tiền nằm ở đường Phan Xích Long, còn nền đất số 16 lô C1 cũ ( theo cách xác định của Công ty Sài Gòn Viễn Đông trước đó) có số mới là số 25 lô C1 và vẫn có mặt tiền nằm ở đường Hoa Cúc. Như vậy, có cơ sở xác định bà Phượng biết nền đất bà mua của ông Điệp, bà Loan mang số 16 lô C1 theo cách đánh số của Công ty Sài Gòn Viễn Đông ( số cũ ) là nền đất có mặt tiền nằm ở đường Hoa Cúc, chứ không phải nền đất mang số 16 lô C1 theo cách đánh số của Công ty Kỹ thuật Xây dựng quận Phú Nhuận ( số mới) có mặt tiền ở đường Phan Xích Long. Việc bà Phượng cho rằng vì chỉ mua bán trên giấy tờ nên bà không biết vị trí nền đất bà đã mua của ông Điệp, bà Loan là không đúng thực tế.
Theo các nhân chứng là bà Trần Thị Sanh, chị Trần Thị Như Luyến, bà Trần Thị Ngọc Huệ và bà Hồ Thị Xuân thì cuối năm 2001 bà Phượng đã rao bán nền đất số 16 lô C1 có mặt tiền ở đường Phan Xích Long với giá 16.500.000 đồng/m2 , nhờ các bà môi giới người mua ( BL 210, 207, 208). Bà Sanh và chị Luyến còn khẳng định tại thời điểm đó giá đất mặt tiền đường Hoa Cúc chỉ khoảng từ 12.000.000.000 đồng đến 12.500.000 đồng/m2 và đã môi giới cho ông Liêm mua nền đất có mặt tiền ở đường Phan Xích Long như bà Phượng đã rao bán ( BL 301). Quá trình tham gia tố tụng, bà Phượng cũng thừa nhận tại thời điểm bà chuyển nhượng đất cho ông Liêm thì đất mặt tiền đường Phan Xích Long có giá là 16.500.000 đồng/m2, còn đất mặt tiền đường Hoa Cúc chỉ có giá 12.500.000 đồng/m2 (BL 304). Như vậy, giữa nền đất có mặt tiền ở đường Hoa Cúc và nền đất có mặt tiền ở đường Phan Xích Long có sự chênh lệch lớn về giá và thực tế bà Phượng đã bán cho ông Liêm nền đất theo giá đất có mặt tiền đường Phan Xích Long chứ không phải theo giá đất mặt tiền đường Hoa Cúc.
Bà Phượng là người có lỗi lầm làm cho ông Liêm bị nhầm lẫn về đối tượng của hợp đồng, nên theo quy định của Điều 141 Bộ luật dân sự năm 1995 thì bà Phượng phải bồi thường thiệt hại cho ông Liêm. Việc Công ty Sài Gòn Viễn Đông chấp nhận chuyển tên hợp đồng liên kết đầu tư xây dựng từ ông Điệp. bà Loan sang bà Phượng, từ bà Phượng sang ông Liêm chỉ là việc xác nhận người có quyền sử dụng đất, đồng thời cũng là người có nghĩa vụ tiếp tục thực hiện hợp đồng liên kết số 20/HĐLK/98 đã được Công ty Sài Gòn Viễn Đông và ông Điệp, bà Loan giao kết từ ngày 19-11-1998. Công ty Sài Gòn Viễn Đông không có lỗi trong việc ông Liêm bị nhầm lẫn về đối tượng của hợp đồng. Ông Liêm cũng có một phần lỗi là chủ quan, không trực tiếp ký hợp đồng với Công ty Sài Gòn Viễn Đông, không kiểm tra, đối chiếu vị trí nền đất trong họa đồ chính và họa đồ trích kèm hợp đồng, nên cũng phải chịu một phần thiệt hại.
Tòa án cấp sơ thẩm buộc Công ty Sài Gòn Viễn Đông phải bồi thường thiệt hại cho ông Liêm và Tòa án cấp phúc thẩm bác hoàn toàn yêu cầu của ông Liêm đòi Công ty Sài Gòn Viễn Đông và bà Phượng phải bồi thường thiệt hại cho ông Liêm đều là không đúng.
Bởi các lẽ trên; căn cứ vào khoản 3 Điều 297 và khoản 2 Điều 299 Bộ luật tố tụng dân sự,
QUYẾT ĐỊNH:
1. Hủy bản án dân sự phúc thẩm số 431/2005/DSPT ngày 09-11-2005 của Tòa phúc thẩm Tòa án nhân dân tối cao tại thành phố Hồ Chí Minh và bản án dân sự sơ thẩm số 1286/2005/DS-ST ngày 22-6-2005 của Tòa án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh về vụ án tranh chấp hợp đồng liên kết đầu tư xây dựng giữa nguyên đơn là ông Nguyễn Văn Liêm với bị đơn là Công ty trách nhiệm hữu hạn Thương mại Xây dựng Sài Gòn Viễn Đông.
2. Giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh xét xử sơ thẩm lại theo đúng quy định của pháp luật.
Lý do bản án phúc thẩm và bản án sơ thẩm bị hủy:
Tòa án đã không xác định đúng người có lỗi gây thiệt hại cho nguyên đơn, dẫn đến quyết định không đúng.
Hãy chia sẻ với chúng tôi trên mạng xã hội:

Bài viết khác

Hỗ trợ

Luật sư Phạm Việt (Tư Vấn)

Luật sư Nguyễn Hoàng (Tư Vấn)

THỐNG KÊ TRUY CẬP

Đang online:
76
Hôm nay:
1,520
Hôm qua:
918
Tất cả:
316,822
Top